Suốt vài năm qua, thị trường nhà ở Hoa Kỳ bị kẹt trong tình trạng giá nhà cao và giao dịch ì ạch. Nhưng bước sang năm 2026, các điều kiện thị trường dự kiến sẽ dịu hơn đôi chút cho người mua. Redfin gọi đây là một năm “tái cân bằng” của thị trường nhà ở.
Đài CNBC nói đợt tái cân bằng này đến từ việc nguồn cung nhà ở đang tăng lên sau nhiều năm khan hiếm, yếu tố này có thể đẩy giá nhà giảm xuống tại một số khu vực trong năm tới.
Nhìn chung, giá nhà đã hầu như đi ngang trong hai năm qua khi hoạt động xây dựng mới tăng tốc. Và hiện tại thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu nới lỏng: nhà rao bán nằm trên thị trường lâu hơn, thương lượng diễn ra thường xuyên hơn và các công ty xây dựng đưa ra nhiều chương trình giảm giá tại những khu vực có nguồn cung nhà mới tăng, theo “Realtor.com.”
Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa nhà ở bất cứ nơi nào ở Mỹ cũng sẽ trở nên dễ mua. Theo dữ liệu của Sở Thống Kê, giá nhà trung vị (median) vẫn quá cao với nhiều người mua, sau khi tăng 25% kể từ năm 2020. Lãi suất vay mua nhà cố định kỳ hạn 30 năm cũng được dự báo sẽ duy trì trên ngưỡng 6% trong năm 2026, tiếp tục làm hạn chế mức độ “dễ thở” của người mua.
Nhưng dù vậy, ở tại một số thị trường, các công ty xây dựng ngày càng sử dụng các gói giảm giá và ưu đãi để đẩy hàng tồn, giúp người mua có nhiều lợi thế hơn trong đàm phán, mặc dù về mặt tổng thể khả năng chi trả vẫn còn căng.
“Điểm mấu chốt của năm 2026 chính là đây sẽ là một năm chuyển tiếp,” ông Chris Reis, địa ốc viên của Compass ở Seattle, nói với chương trình CNBC Make It. “Sẽ không có sụp đổ và cũng không có bùng nổ, mà là thị trường tự tái sắp xếp thế cân bằng sau nhiều năm biến động bất thường. Người mua sẽ có nhiều lựa chọn và quyền thương lượng hơn bất kỳ thời điểm nào kể từ đại dịch.”
Dự báo tổng thể cho năm 2026
Phần lớn các dự báo đều cho thấy một thị trường ổn định hơn là kịch tính: giá nhà tăng chậm, lãi suất vay có thể giảm nhẹ, nhưng dù vậy chi phí mua nhà vẫn cao đối với nhiều gia đình.
Dưới đây là dự báo thay đổi giá nhà tại Mỹ trong năm 2026.
- Redfin: +1.0%
• Realtor.com: +2.2%
• Zillow: +1.2%
• Fannie Mae: +1.3%
Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà cố định kỳ hạn 30 năm được dự báo vẫn duy trì trên ngưỡng 6% trong năm 2026, mức mà thị trường đã chứng kiến suốt ba năm qua. Theo Mortgage News Daily (MND), mức trung bình hiện khoảng 6.2%.
Dự báo cho năm 2026.
• Redfin: 6.3%
• Realtor.com: 6.3%
• Fannie Mae: 5.9%
• Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA): khoảng thấp-đến-trung của 6%
Dù giá nhà và lãi suất không giảm nhiều “áp lực” về chi phí, nhưng người mua đang thấy rằng họ có nhiều dư địa thương lượng hơn tại những nơi nguồn cung nhà tăng — đặc biệt ở mảng nhà xây mới.
Theo ông Joel Berner, kinh tế gia cao cấp của “Realtor.com,” các chủ đầu tư đang nắm nhiều căn nhà vừa hoàn thiện và nhiệt tình linh hoạt hơn để bán nhanh.
“Lượng nhà có sẵn có thể vào ở ngay rất dồi dào, và các công ty xây dựng nhà đang giảm giá cũng như đưa ra ưu đãi để thúc đẩy bán nhanh,” ông viết trong một bài đăng gần đây. Sự linh hoạt này ít gặp hơn trong thị trường hiện tại, nơi nhiều chủ nhà vẫn bị “khóa chặt” ở mức lãi suất thấp và không có động lực bán.
Những nơi giá nhà có thể giảm trong năm 2026
Xu hướng giá nhà trong năm 2026 sẽ khác nhau rất đáng kể giữa các vùng đô thị.
Trong khi nhiều khu vực vẫn tăng giá nhẹ, thì một số thị trường nhà ở lớn – đặc biệt ở miền Tây và miền Nam – được dự báo sẽ chứng kiến giá nhà sẽ đi ngang hoặc giảm, theo Realtor.com. Tại những nơi này, người mua sẽ có nhiều không gian để thương lượng hơn.
Dựa trên dự báo năm 2026 của “Realtor.com,” sau đây là 10 trong số 100 khu vực đô thị lớn nhất Hoa Kỳ được dự báo giảm giá mạnh nhất so với cùng kỳ.
1. Cape Coral–Fort Myers, Florida: −10.2%
2. North Port–Sarasota–Bradenton, Florida: −8.9%
3. Stockton–Lodi, California: −4.1%
4. Raleigh, North Carolina: −3.7%
5. Deltona–Daytona Beach–Ormond Beach, Florida: −3.6%
6. Tampa–St. Petersburg–Clearwater, Florida: −3.6%
7. Spokane–Spokane Valley, Washington: −3.5%
8. Denver–Aurora–Lakewood, Colorado: −3.4%
9. Sacramento–Roseville–Arden-Arcade, California: −3.3%
10. San Francisco–Oakland–Hayward, California: −2.5%
Dự báo của “Realtor.com” được đưa ra dựa trên các tiêu chí đánh giá như lượng nhà tồn kho, kỳ vọng về lãi suất vay mua nhà và điều kiện kinh tế tại từng địa phương.
Theo Người-Việt