Một khoản vay mua nhà trả trong 50 năm có thể giúp người mua giảm một ít chi phí trước mắt, nhưng về dài hạn lại khiến họ phải trả nhiều hơn.
Theo tạp chí Barron’s, ý tưởng khoản vay 50 năm được chú ý sau khi Tổng Thống Donald Trump đăng hình lên Truth Social cuối tuần qua, ám chỉ chính quyền của ông có thể đưa ra chương trình này.
Bill Pulte, giám đốc Cơ Quan Tài Chính Nhà ở Liên Bang (FHFA), viết trên X (tiền thân là Twitter) rằng “chúng tôi thật sự đang xúc tiến khoản vay 50 năm, một thay đổi hoàn toàn cục diện.”
Hiện chưa có chi tiết cụ thể về khoản vay 50 năm. Một viên chức Tòa Bạch Ốc nói qua thư điện tử với Barron’s rằng “Tổng Thống Trump luôn tìm cách để cải thiện khả năng chi trả nhà ở cho người dân. Mọi thay đổi chính thức sẽ được Tòa Bạch Ốc công bố.”
Một phát ngôn viên của FHFA nói qua thư điện tử rằng họ đang “tiếp tục xem xét mọi giải pháp có thể cải thiện khả năng chi trả, gồm cả nghiên cứu cách làm cho khoản vay có thể chuyển nhượng hoặc mang theo khi đổi nhà.”
Đề xuất vay 50 năm cùng những bất cập của nó cho thấy thách thức lớn trong việc giải quyết chi phí mua nhà ngày càng cao. Những năm gần đây, lãi suất vay và giá nhà đều tăng mạnh, trong khi bảo hiểm và thuế địa ốc cũng leo thang.
Giả sử khoản vay 50 năm có cùng mức lãi suất với khoản vay 30 năm, thì mỗi tháng người mua cũng chỉ giảm được một khoản nhỏ không đáng kể. Với khoản vay $400,000 ở mức lãi 6.3%, người vay giảm được khoảng $280 mỗi tháng nhờ dàn trải thêm 20 năm so với khoản vay 30 năm.
Nhưng khoản tiết kiệm hằng tháng đó phải trả giá: nếu giữ khoản vay đến hết kỳ hạn, chủ nhà sẽ trả thêm hơn $425,000 tiền lãi so với khoản vay 30 năm, tức còn nhiều hơn cả giá trị của khoản vay ban đầu.
Nhiều khả năng khoản vay 50 năm sẽ có lãi suất khác với vay 30 năm. Khoản vay cố định 30 năm hiện được định giá dựa trên lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm, với mức chênh được điều chỉnh theo rủi ro đặc thù của vay thế chấp.
Kéo dài thời hạn vay có thể đẩy giá nhà tăng, theo Joel Berner, kinh tế gia cao cấp của “Realtor.com.”
Ông viết rằng “tăng nhu cầu mua nhà mà không tăng nguồn cung ứng sẽ khiến giá nhà tăng, từ đó làm triệt tiêu mọi khoản tiết kiệm có thể có.”
Mức tích lũy vốn chủ sở hữu cũng giảm đi với khoản vay 50 năm, theo báo cáo của Stephen Kim, phân tích gia tại Evercore. “Sau mười năm, người mua chỉ trả được chưa tới 4% tiền gốc, so với gần 16% của khoản vay 30 năm,” ông viết. “Việc tích lũy vốn quá chậm, trong bối cảnh giá nhà ít tăng, theo thời gian có thể làm hệ thống vay địa ốc càng có thêm nhiều rủi ro.”
Số lượng giao dịch nhà ở vài năm gần đây giảm do lãi suất và giá nhà cùng tăng. Khả năng để hai yếu tố này giảm mạnh là rất thấp: lãi suất vẫn bị chi phối bởi cuộc chiến chống lạm phát của Fed và khó quay lại mức dưới 4% như trước đại dịch. Trong khi đó, khoảng 2/3 số hộ gia đình Mỹ sở hữu nhà theo số liệu thống kê, khiến biến động giá nhà trở thành vấn đề tài chính lớn.
Khi thị trường nhà ở ngày càng khó tiếp cận, tuổi trung vị (median) của người mua nhà cũng tăng.
Theo Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR), người mua nhà lần đầu trong năm kết thúc Tháng Sáu 2025 có tuổi trung vị 40, mức cao kỷ lục.
Khoản vay 50 năm có trở thành hiện thực hay không là điều chưa rõ. Trong những bài đăng sau đó, Pulte nói khoản vay dài hạn “chỉ là một trong nhiều công cụ chúng tôi đang phát triển.”
Ông cũng viết rằng “chúng tôi đang tìm cách làm giảm gánh nặng cho khoản vay 5 năm, 10 năm và 15 năm.” Sau đó ông nói thêm: “Tại Fannie và Freddie, chúng tôi đang đánh giá giải pháp chuyển nhượng khoản vay hoặc mang theo, theo hướng an toàn và ổn định.”
Nhiều khả năng khoản vay 50 năm sẽ có lãi suất khác với vay 30 năm. (Hình minh họa: TIM SLOAN/AFP via Getty Images)
Theo Người-Việt