Số tiền cho thuê cả năm chẳng bằng tiền vốn bỏ ra sửa chữa, lắp thiết bị nội thất.
Khu nhà tôi nằm trong vùng đất giá cao bền vững ở Hà Nội. Nhà cửa nằm ở đây này gần như cứ bán sang tay là sẽ có người mua, bởi vì các tiện ích xung quanh đều đầy đủ, đường sá rộng rãi và an ninh tương đối tốt. Ở khu vực này, dân số không quá đông đúc nhưng cũng không quá thưa thớt. Nói tóm lại là phù hợp cho gia đình ở.
Có một mảnh đất rộng tầm hơn trăm mét vuông, lúc chủ đất sang tay giá khoảng mười mấy tỉ đồng. Sau đó người ta chia đôi mảnh đất, xây nhà bán, đến lúc sang tay hai cái nhà năm tầng thì giá mỗi nhà cũng đã hơn mười tỷ đồng.
Một ngôi nhà trong số này ban đầu được chủ mua để ở, nhưng rồi họ chuyển đi vì nhà to quá ở không hết. Sau đó họ sửa chữa ngôi nhà để cho thuê. Mỗi tầng họ thu được 3 triệu đồng, cho thuê bốn tầng nên mỗi tháng được 12 triệu đồng. Số tiền thu được trong một năm thậm chí còn chẳng bằng số tiền họ chi tiêu vào sửa chữa, lắp đặt thiết bị nội thất, chứ đừng nói đến bao giờ hòa vốn cho khoản tiền đã bỏ ra mua nhà.
Vậy nên, đầu tư đất để kiếm lời gần như chỉ có một con đường là sang tay. Lời lãi từ hoạt động thương mại rất hên xui. Còn chuyện chỉ bán một mảnh đất với giá gần chục tỷ đồng trở lên, nếu bán được thì sẽ bán được rất nhanh. Một khi đã treo bảng rao hơn sáu tháng đến một năm mà vẫn không bán được thì chỉ có cách cầu cho có dự án quy hoạch để kiếm tiền đền bù.
Trong khi những dự án trọng điểm còn có thời gian quy hoạch mười năm, hai mươi năm, nên tôi không hiểu tại sao nhiều người lại thích đi săn đất dự án đến thế?
Nhà chục tỷ cho thuê chỉ vài triệu đồng: "Chờ bất động sản tăng giá là chính, cho thuê chỉ là phụ"
Năm 2019, anh T. (Hà Nội) bỏ gần 20 tỷ đồng để mua một căn biệt thự tại khu biệt thự An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội. Căn biệt thự anh T. mua có diện tích hơn 400m2, chưa hoàn thiện, chỉ bao gồm phần nhà xây thô. 5 tháng sau khi xuống tiền, anh T. rao cho thuê lại căn biệt thự này với giá 9 triệu đồng/tháng. Người thuê căn biệt thự của anh T. với mục đích sử dụng làm kho hàng, và mở cửa hàng kinh doanh nhỏ phía trước.
Nếu cho thuê 9 triệu đồng/tháng, mỗi năm anh T. thu được 108 triệu đồng, tương đương với tỷ suất lợi nhuận trung bình khoảng 0,5%/năm. So với lãi suất tiết kiệm hiện tại thì rõ ràng, tỷ suất lợi nhuận từ dòng tiền cho thuê mà anh T. thu được thấp hơn rất nhiều. Giả sử anh T. bỏ 20 tỷ gửi vào tiết kiệm, mỗi năm, nhà đầu tư này cũng đã có thể thu lời tới 1,2 tỷ đồng. Một mức lời hơn hoàn toàn so với số tiền mà anh T. thu được mỗi năm.
Song, anh T. cho biết, mục đích của anh, đó là mua hàng và chờ đợi lướt sóng. Thế nên, việc cho thuê chỉ mang tính chất tạm thời. Anh không kỳ vọng hay đặt nặng về mức giá cho thuê biệt thự. Thay vào đó, nhà đầu tư này kỳ vọng vào thời gian tới có thể kiếm khoản lời nhiều hơn từ việc tăng giá bất động sản. Hơn nữa, anh T. tiết lộ, trong đầu tư, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là giải pháp quan trọng cho bài toán sinh lời. Thế nên, nhà đầu tư này không bỏ ra đủ số tiền khoảng 20 tỷ đồng để mua biệt thự.
Tương tự như anh T., chị H.T (Hà Đông, Hà Nội) bỏ ra 17 tỷ để mua căn shophouse trên trục đường Tố Hữu. Hiện tại, chị T. đang cho thuê được 50 triệu đồng/tháng. Dù thừa nhận, mức giá cho thuê khả quan, mang lại dòng tiền ổn định nhưng với chị T., "việc chờ đợi tăng giá của bất động sản mới là chính và cho thuê chỉ là phụ". Ngoài căn shophouse này, chị T. cũng có nhiều bất động sản khác đang cho thuê như biệt thự nghỉ dưỡng tiền tỷ nhưng thu về chục triệu mỗi tháng.
Xác định nhu cầu đầu tư
Theo các chuyên gia, nhu cầu đầu tư thường đa dạng. Thế nên, việc cho thuê hay chờ tăng giá phụ thuộc vào quan điểm của nhà đầu tư. "Mua để ở, mua để thuê hay mua để sản xuất kinh doanh buôn bán? Căn nhà này bạn thấy rẻ nên mua để giữ tài sản chống trượt giá hay mua chờ tăng giá bán?", đó là mục đích trong xuống tiền vào bất động sản mà nhà đầu tư cần phải xác định.
Thế nên, mới có tình huống, nhà đầu tư bỏ ra hàng chục tỷ cho bất động sản nhưng thu về khoản tiền thuê chỉ vài triệu đồng.
Ông Vũ Đức Ngọc, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Kosy trước đó từng chia sẻ rằng, nhu cầu đầu tư của khách hàng đa dạng. Có người đầu tư tích trữ đất, thay vì gửi tiền vào ngân hàng thì họ mua đất, mua xong và để đấy. Có người lại chỉ lướt sóng đất.
Đầu tư lướt sóng, trung hạn hay dài hạn thì xuất phát điểm đầu tiên là nhu cầu bản thân. Có người muốn đầu tư dài hạn nhưng không thể lao theo cuộc chơi dài hạn vì họ không có tài chính. Có người muốn đầu tư ngắn hạn nhưng họ không thể đi quãng đường ngắn bởi sản phẩm đấy không phù hợp cho ngắn hạn. Thế nên trong đầu tư bất động sản, cái đầu tiên nhà đầu tư phải xác định là nhu cầu của chính mình. Tất nhiên, điều kiện tiên quyết là họ phải có một khoản tiền và muốn đầu tư.
Ở góc nhìn nhà đầu tư cá nhân, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản phân tích, có một nhóm nhà đầu tư sở hữu nhiều tài sản, và có nhu cầu mua bất động sản như một món trang sức, khẳng định giá trị bản thân, bên cạnh việc cũng là nơi tích giữ tài sản.
Ông Kiên phân tích rằng, đặc tính của nhóm khách hàng này là dựa vào độ khan hiếm hoặc tính biểu tượng của bất động sản, ví dụ như nhà ở các khu vực đắt đỏ hay mang tính biểu tượng nhưng hiếm có người bán, nhà mặt tiền ở các trục đường chính quận trung tâm, biệt thự nghỉ dưỡng ở các khu resort cao cấp, shophouse thương mại ở các đại dự án hoành tráng.
Ông Kiên thẳng thắn chỉ ra, với nhóm này thì tiêu chí "tần suất sử dụng", hay "thu nhập khai thác cho thuê trên giá trị tài sản" không quá quan trọng với họ. Đó là lý do mà biệt thự nghỉ dưỡng triệu đô chỉ mang lại dòng tiền khai thác 2-3%/năm hay căn nhà phố 40-50 tỷ đồng cho thuê 70-100 triệu đồng.
"Với nhu cầu đầu tư như thế nào, người xuống tiền sẽ kỳ vọng vào biên độ lợi nhuận của hình thức đó. Như nếu mua để chờ đợi khai thác cho thuê, phải tính tới khả năng cho thuê với giá bao nhiêu. Nếu mua chờ tăng giá thì cho thuê chỉ là cách giữ tài sản", theo những chuyên gia dày kinh nghiệm nhấn mạnh.
Theo VnExpress